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王小广:房地产调整不是短期波动 而是长期拐点

本文来源于财经网 2014-08-21 14:51:00 我要评论(0
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房地产过剩,可以查电表、数黑灯来统计,但为了推高房价,相关部门总是不愿意揭示真相;房价高,又严重产能过剩,资金供给不足,这次房地产调整是大级别的调整,不是短期现象,将会长期化,没有5年、10年的消化,住房难以恢复正常

(陈君/文)

记者:2014年的房地产市场让人意料之外,这次房价下跌什么原因?

王小广:综合分析今年房地产市场调整的原因,主要有三个原因。第一,金融环境明显趋紧。新一届政府肯定不能走上届政府那种扩张的货币政策的老路,新一届政府去年已经定了调子,货币政策要稳。从朱镕基时代开始这十五六年都是宽松的政策,如果现在不改变这个政策,以后面临非常大的风险。虽然放松货币政策还能把房价推高一波,但是,继续采取宽松的货币政策,可能产生不可控的系统性风险。现在货币政策最多是微调,放松一点,不可能大放松。

货币供给增长放慢会导致利率上升。之前官方的名义利率低于实际利率。压低利率是为了鼓励投资,降低投资成本,提高投资收益。国有企业减轻负担。这是金融压抑理论所讲的标准政策,即通过政府管制,人为压低利率水平,而正在推行的利率市场化也会导致利率上升。这两方面结合,资金成本肯定是上升的。

宏观政策紧,内生的市场金融也紧,因此,房地产所面临的宽松环境开始发生根本性变化,而房地产是资金密集型产业,房地产泡沫的主要推手是货币过多,因此,房地产商自然感到困难。

第二,房价太高,刚性需求越来越少。房价高,大家不难理解,过去10来年,每地房价平均至少涨5倍,有的地方达10倍。房地产过剩,大家可能没有概念,可以查电表来统计,也可能数黑灯,这都是有效的方法,但为了推高房价,相关部门总是不愿意揭示真相。

第三,住房供给已严重过剩,过剩程度超过了钢铁、水泥等产品。

在国际上讲,100个居住,却有110套房子,即1.1:1时,住房就是明显过剩。当年日本泡沫经济破灭时就是1.1:1的样子,而我们现在达到什么程度呢?我估计至少是1.2:1,有的地方达到1.4:1,过剩程度很大,如果是1.4:1,那么50年也消化不掉,人口的拐点也要来的,城镇化也快到顶峰了(当然还有就是高房价下无城镇化)。

房价高,又严重产能过剩,资金供给又不足,当然,住房销售就会明显下降,再引起房价下跌,房价下跌后,住房销售和投资又受到影响,因此,这次房地产调整是大级别的调整,不是短期现象,将会长期化,没有5年、10年的消化,中国的住房难以恢复正常。

在2013年的房价上涨中,主要是两股人推动,一部分有实力的投机需求,另一种是恐慌性的购房者,其实他们根本没有能力买房子,但受到鼓动,或者过去房地产发展的情况告诉他们,房价还会涨,赶快抢,带着强烈的投机心理购房,等价格涨起来再把房子卖了,这群人月供都可能付不起,这一人群是这次房价调整打击最大的人群。

记者:您认为京沪广等一线城市的泡沫比其他地方要大是吗?

王小广:北京虽然人口多,但是没有几个人买的起,外来流动人口中有文凭的收入还可以,农民工根本就没有购买力。刚毕业的年轻人也是买不起来房子。房价主要是投资性需求过旺而抬起来的,并不普通人的刚需推动,这就是泡沫。另外,从钱的流量和总量看,越大城市泡沫越大,社会上的过剩流动性主要是流向这些地区,北京投资量为100的话,资金供给可以达到200以上,过多的资金流入,就会泡沫化,这不是什么深奥的道理。而二三线,特别是四五线城市,钱流得少,特别是外部投资需求少,自然房地产泡沫小。在市场调整时,前者是既要挤价格泡沫,又要消化过剩产能,因此,一二级城市住房市场更不稳定,而三四线以来的城市一般没有价格泡沫破灭问题,主要是生产过剩(可能大于一二线),卖不动,资金无法回笼,但投资者的风险较小。

记者:房价下跌最后会影响到实体经济怎么办?

王小广:救市的压力很大,越往后(泡沫越大)压力越大,但救市的风险也更大,这就得好好权衡,过去政府特别是地方政府是热衷于救市的,通常是调控不力,救市极卖力,原因很简单,土地财政依赖,救市是救自己。但这次不一样,救市不能再次吹大泡沫,泡沫越大,所需的过量资金会越大,风险也会陡然提高,因此,我认为,从地方政府的角度,救市是肯定的,但中央政府不会允许过去或采取大放松政策救市,只是适当放松,适度减缓市场调整的力量而不是反调整。另外,限购政策过去执行也有许多漏洞,何况限购的总城市数仅几家,大多数城市并不限购,因此,我认为,放松限购政策的作用有限。没有金融政策的大放松,这些都只能是缓冲之计,有心理稳定作用而已。必须接受房地产大调整这一现实,至少不要出现过猛的冲击而已。

我觉得,最好的办法是通新产业或新的增长点来逐步抵消房地产调整。如促进服务业发展,促进产业升级,通过棚户区改造,城市改造,加强长期的基础设施建设等来抵消房地产的调整,这一过程也是结构调整的过程。

 记者:房地产泡沫的消化和新的产业的更替需要的过程有多久?

 王小广:买涨不买跌,趋势已经形成,假如政策再反复再来一个不负责任的泡沫,可能会出大问题。因此,当务之策是顶住,避免大放松。政策调整多是微调,缓冲,这一判断如果成立的话,那么,房地产调整至少要5年以上,10年也有可能,但中间也不是一路下行,说不定,跌一波,又反弹一波,然后再跌,总体走一个长期下降通道,肯定有几个大调整,也有几次大反弹。估计今年、明年、后年这三年是中国最困难的三年,明年是最难的。

中小房地产商肯定要大量倒闭,大的开发商会拼命卖房子回收现金,一些逆市而行的,不注重风险防范的,也会淘汰掉。

要知道许多房地产商赚钱多并不是因为他们判断正确,没有宽松的货币政策房地产商是不可能赚那么多钱的。判断的错误必然会承担责任。许多房地产商是跟风,没有市场预测能力。统计数据显示,去年国企央企都是判断错误的,有些私营企业还好一点。去年好多央企认为习李2013年上台之后要搞投资扩张,完全想错了,一年下来发现不对头,今年就开始收缩。现在这种情况下还“做多”,抱着过去的心态,赌政策大放松,肯定是不行的,应赶快调整策略,多卖房,降价促销,回笼资金,以防资金链断裂。

记者:您如何看待“定向降准”的政策?符合您说的“缓一缓房地产”的政策吗?

王小广:现在采取的定向调控政策,还没轮到房地产,而且房地产的情况可能与整个经济不一样,主要是防止大房企倒闭,中小房企淘汰的影响要小,而经济稳定不一样,中小企业是就业主力军,是弱势的大多数,因此,成为定向降准的对象。对房地产政策调整,不外两类,一种是放松限购(但不能过度鼓励投机),二是对总体货币政策进行微调,定向降准恐怕难以成立。

记者:房价下跌周期中,您觉得如何打理资金?

王小广:现在商业地产中风险最大的就是商铺、门面房,商铺最没有前途,现在都网购了,只有大型杂货超市还有人去,还有一些特色的小店会有生意。以后小型商场、中型商场都没有前途。现在银行的理财产品5、6%的利息很正常,而通胀目前都在3%以下,存银行拿现金是最合算的。而投资房子不仅收益不确定,而且风险很大,因为它流动性很差,房市下跌变现难,而且越跌越难。(王小广为经济学家、国家行政学院决策咨询部研究员

【作者:陈君 (编辑:chenjun)
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