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刘远举:老房装电梯政府出资或许有用

本文来源于成都全搜索新闻网 2015-02-09 18:19:36 我要评论(0
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前不久,四川省宣布将结合老旧住宅小区改扩建,启动实施“电梯工程”,为既有住宅加装外置式电梯,此一消息引发市民关注。目前,仅成都没电梯的老旧住房就有数万套。当年的购房者,现在相继步入中老年阶段,上下楼不便逐渐成为大问题。

但是,居民虽对加装电梯感兴趣,但却并不愿意出钱。加装一部电梯,成本大约40万,一年保养维修费用大约4000-5000元。虽政府一定程度上应解决老年人出行难题,但这笔钱完全由政府来出,显然不公平。加装电梯,并不仅仅是房子使用层面的问题,更有资产层面的问题。政府补贴了老旧住房,加装了电梯,房子肯定会涨价,也许房主立马就转手卖房,或者,年老的房主去世时,子女再把房产转手,不管如何,政府的补贴就变为一小部分人手中的现金,这无论如何说不过去。

考虑到公平性,还是只能靠业主集资。不过,人们愿意为加装电梯出多少钱,却是一个非常复杂的问题,并不如所设想的按楼层分摊那么简单。

首先,这与经济能力、需求有关。富人住二楼,也许愿意出3万,但穷人住8楼也出不了5000;年轻人住7楼不愿意出一分钱,而老年人住3楼也愿意出2万;打算近期卖房的当然愿意以小钱换大钱,但一直住下去的,却一分钱都不愿意花。所以,单纯靠楼层来决定分担份额,表面非常公平,但实际却并不符合人们的选择,毕竟,加装电梯,相当于购买产品,人们是按自己的需求出价,不能说,你认为他该出多少,他就出多少。

最近,有媒体记者走访老旧小区,提问:“是否愿集资为老楼加装电梯”,得到回答却多是:“不如留钱进养老院”、“一楼方便得很”、“老房子以后肯定会拆迁的”、“ 我走得动不要电梯”、“还不如把钱攒下来买新房子”、“扯皮纠纷”等等。居民意见,反映的正是这种需求与经济能力多样化产生的分歧。

其次还有补偿问题。加装电梯,即使是附加在建筑外墙,也总会影响到一部分业主正常采光、通风,还会产生噪音,但谈补偿并不容易,每家每户对采光需求并不一样,长期出租的觉得无所谓,但整天在家足不出户的老人就会觉得非常重要。需求不一样,经济收入不一样,对补偿的要求也不一样。

人性是复杂的、甚至是阴暗的、贪图利益的,在理性之下,就会产生搭便车的企图。随着不愿出钱的人增加,剩下的出钱的人分摊份额就更高。有人认为,电梯可以使用刷卡的方式,谁愿意出钱谁就用,不愿意出钱的,就没得用。不过,这个想法却是行不通的。

目前,在加装电梯的业主意见上,成都比一些地方更严格,需要全部业主一致同意。这就意味着每个业主都有投票权,投票权的另一个含义则是利益——说白了,要我投赞成票,我就得少出钱,或一分钱不出,甚至还得有好处,不然,我就不赞同。这种极端形式虽发生得非常少,但不可否认,在谈判中或多或少以不同形式存在着。

虽然有地方规定了“经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意”,即可加装电梯,可解除这种胁迫。但是,加装电梯影响的不仅是公共区域,也会涉及到业主的私人区域,所以,搞三分之二多数,缺乏法律基础。地方政府采用这种方式强推,很容易给自己带来上访、维稳的麻烦,所以,大多数地方,均要求全体业主同意。

理论上,可以有一种询价机制,大家一起来谈判,需求强烈的多出一点,需求不那么强烈的少出一点。比如,马上打算卖房的,即使住3楼,也多出一些,而不打算卖房,计划一直住下去的老人,由于经济条件不好,即使住8楼,也少出一点。根据一栋楼内各家的需求、经济状况,以及将来的计划来出这个钱,这样也许能达成协议。

这种谈判对小区居民的自治、自理能力有非常高的要求,识别业主的真实需求与经济能力,引导他们谈判,不但需要大量的调研工作,而且,介入、协调业主的利益,也超过了基层部门的权限与职责。正因这个原因,在上海,虽然政府力推老公房加装电梯,但多年过去却几乎没有进展。即便上海允许加盖一层出售,用所得收入来承担电梯费用,也仍然无法推进。

那么,还有无更现实的方法呢?

最近有则新闻,有一个人打算给自己住在老旧小区8楼的母亲加装电梯,可其他住户不同意,他一口气买下了整栋楼,加装了电梯。很多人认为他是土豪,其实,稍微想一想,这个人并不吃亏。加装了电梯之后的楼,他仍然可以转手卖出去,电梯使房产增值,他甚至还可以赚上一点。所以,他只需要有这个周转资金,只需要愿意花上一些精力即可。其实,某种程度上,这种办法通过买房、卖房解决协商问题,无非是把加装电梯所需要的协调换个形式显现出来。

显然,政府有这个资金,也有这个能力做同样的事情。在老旧小区中,收购、加装、再出售给需要电梯的住户的模式,就协调而言,其对象也大为减少;对于居民而言,不再强扭在一起,按需购买,按成本购买,仅在小区或就近小区之间搬迁,也没有旧宅难离之苦。这个模式,是否可行呢?

本文摘自成都全搜索新闻网的原创评论栏目《全叔读报》。

(编辑:songshaohui)
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