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最后的拉升:中国楼市2018年开始筑顶?

本文来源于阿尔法工场 2016-03-09 13:30:21 我要评论(0
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场长点评:赶顶的时候,也是上涨最疯狂的时候。

王大国/文

近期房地产的话题又热起来了。一线的暴涨,二线城市小阳春,三四线去库存仍然压力山大。国家政策频频出台,众多学者专家也纷纷对楼市建言建策,地产开发商又在憧憬坐地涨价,这让准备买房、卖房人迷惘了。扒一扒房地产的前世、今生和未来,也许会让你驱散迷雾见青山,知道房地产的路在何方。

已到地产周期的上限

谈房地产各家有各家的观点,但任何事物都离不开一个规律,房地产自然也离不开房地产的周期规律。中国从朱镕基98年之后开始推行城市化,住房市场化以来,时间比较短。欧美和日本都经历了一、两百年以上的房地产市场化运作。美国有关房地产研究的著作很多,也比较系统。

有一本书,叫《逃不开的经济周期》,书中阐述了经济规律和各行业的周期规律,当然也包括了房地产周期规律,房地产市场称之为周期之母。纵观全球,房地产周期每个国家各不相同。

房地产周期主要分为长周期和短周期。房地产周期运行又以美国最具代表性,长周期通常是16-22年不等,短周期一般是4-6年不等。

房地产长周期主要是受大的宏观经济形势影响,以美国为例,他的几次房地产大的周期分别受一战、二战、石油危机、次贷危机以及美国完成城市化率影响的长周期。城市化率对中国房地产长周期的影响尤为重要,这是我国在进行市场化、工业化、住房私有化之后未受战争及其他影响的一个三十年以来的城市大发展。

我国从78年到98年是市场经济起步阶段,也是从计划经济转向市场经济的初级阶段,小平的改革开放刚开始。中国城市化率从78年的18%,到98年达到30%,这是一个缓慢上升的过程,一年大概完成城市化率在0.6%左右,这在周期论中是一个初绐阶段。

从98年到2015年底,国家统计局公布的数据,中国城市化率已经完成了56.1%。在所有发达国家,30%-60%城市化进程的过程当中是一个加速度的过程,在这个过程中,原先的农业国家或城市化率很低的国家,相比城市化率15%-30%之间进程是成倍增长的,这是城市化率的第二个阶段。

对中国人口结构的研究,发现中国城市化率的天花板应该是在65%左右。为什么呢?查看中国人口的统计年鉴,以及我国地域广阔和传统的农业大国,60后的人口、农村人口、偏远穷困地区的人口,我国至少有4.5亿以上人口会留在农村。

现在13.7亿人口,意味着我们国家战略2030年城市化人口达到70%,按照数据推测,这个目标是一个不可能完成的目标,65%左右在是可以企及的最高目标。

还有一个重要的因素,人口拐点。根据联合国发布的人口数据和中国发布的人口数据,中国真正的人口拐点来临是在2020年,不到14亿人口。关于城市化率除了受大的宏观经济形式影响,他还受货币、土地以及供需的影响。

货币发行的多少,他产生的购买力,会直接反映在房价的高低上,还有一个就是土地的性质,土地投放量,也会影响房价的高低,以及城市化进程中受到的一些其他因素干扰。

当城市化率达到60%后,发展速度会急速下降,这个阶段称之为后城市化阶段,发展速度和初始阶段类似,从加速度到平缓,每年的城市化率只有总人口的0.5%左右,这个过程视国家是否真正进入发达国家行列。

房地产业短周期一般是4-6年,主要是受建筑业周期影响而产生。一个高层建筑一般合理施工周期在3年左右,前期拿地、设计、建造、销售、交房、后期入住的一个循环,我们常说的做三年清五年,反映的就是一个房地产业的短周期,基本上是5年左右。

这个短周期反映的是建筑业的周期,当开发量特别高的时候,会在这个周期的某个年份或者月份达到一个高峰,就会影响到房地产市场的价格波动。这个短周期除了建筑业外,同时也是工业化产品周期,从一个新品设计、生产、投放、饱和到衰减,也是一个周期运行。据此,品牌房企从拿地到销售,6个月,这是什么原因,这是房企试图用这种加速度来消除这种短周期带来的影响。

万科、绿地、保利、恒大以及房企上市公司20强等,6个月销售,2年去化80%以上,按照这个速度去计算,一般2.5年实现完全的财务资金回收。如果5-6年时间跨度,是可以跨越这种周期影响的。

说了一大段房地产周期理论,大家是否已明白各类专家预测有了一个客观评估。在经济运行规律的趋势之下,过早的预言房价大涨大跌,都是不客观的,他只是在长周期的一个过程中的阶段性波动,并非真正的见顶或者真正的趋势向下。

所以长周期和短周期对你是否要买房,何时买房,或者房地产这个大趋势是否到顶,给你一个参考的价值,也是一个判断的标准。

中国城市化进程从98年到今年,接近20年,按照房地产周期运行规律,16年-22年这个时间点,我们也快接近房地产周期的上限,也是中国人口城市化率接近天花板的上限。

城市化发展的一个显著特点,30%以下,是一个缓慢发展的初始阶段。从30%到60%是一个加速度过程。从60%到80%是个减速,后城市化阶段,这个阶段是趋势向下阶段。任何东西都逃不出规律,规律是不以人的意志为转移的,我相信中国也不例外。

当然,中国是一党执政,可能会产生一点偏差。中国的房地产周期规律,我们不能忽略或者低估一党执政给经济规律带来的偏差和延缓。那我们能不能打破这种规律,未来还有这么几种可能:

1、全民创业很成功;

2、一路一带战略实施很成功;

3、我们成功跳出了中等收入陷阱,进入了发达国家行列;

4、习大大提出的中国梦实现了。

我们有可能城市化率达到60%以后,还有一个5-10年的快速上升过程。这个基于什么理论呢,美国给出了答案,在经济周期当中,收入大幅度增加,人的居住条件会迅速改善,人均居住面积迅速提升。

美国人均居住面积达到了80平米,在全球都是名列前茅。中国如果达到了发达国家收入水平,人均收入达25000美元,那未来房地产行业真的会成为宇宙第一产业。

北上深房价超越香港是必然

数据满天飞,信息满天飞,想卖,想买,就怕一年不买房,年底又白忙,出手又怕是5100的股市,成为最后一批殉葬者,我们已似热锅上的蚂蚁。

我国城市化发展进程中,地方政府发现了房地产这个大金矿,完全靠土地财政来养活,直至整个国民经济变成了房地产经济。所以,我们的房地产业就走上了一个非常规、非理性的发展道路。

2015年12月31日国家统计局公布数据,现有存量7.1亿平米住宅。注意,这个7.1亿,和我们每年销售12、13亿平米不是一个概念。这个7.1亿是竣工备案后的面积,称之为存量。开工在建和预售的部分不在其内。

从2010年-2015年住建部施工许可登记的数据统计,大约有60亿左右的商品住房在建和预售中。这个数据并不十分精确,因为地方政府的棚改项目、安置项目、单位内部职工集资建房项目等上面没有按照相关手续及时登记备案。

从2010-2015年6年间,通过国家统计局以及国土资源部公布的相关数据,现有品牌房企和全国中小房企未开发的土地储备还有约20亿以上的可开发量。综上,7.1亿的存量,60多亿的在建在售,20多亿的土地储备,我们现在有近100亿平米左右的住宅和商业部分需要去化。

简单测算,如果把这部分完全消化完,正好跟我们国家提出的城市化战略目标相吻合,达到70%。问题是我们在2030年不能达到70%。前面讲了,中国城市化率天花板在65%左右。也就是说在这部分里面还有10亿、20亿面积是靠以后居住环境改善,和人均居住面积扩大来消化的。

最近的一线城市北上广深,二线城市南京、杭州、厦门、武汉房价疯涨,大家都看不懂究竟怎么回事。还是用规律说话,我们的一线城市北上深房价超过香港,基本不要怀疑,是一个必然的趋势。大陆总人口13.7亿,在人口、资源、经济总量等各个方面,都有这个条件,也是一个规律。

广州的房价会不会超过香港?不好说,广东省有两个一线城市,很难有那么多的资源和经济总量来推动。我们经常衡量房价高低用租售比、用人均收入、用GDP来比,有一定道理,但这种衡量不能完全反映房价的真实性。全国的资源流到了一线城市,全省的资源流到省会城市(二线城市),你用一个城市的人均GDP、收入、租售比去衡量,这个房价一定是失真的。

杭州的房价高,南京的房价高,深圳的房价和广州的房价,你要看浙江、江苏、广东这三个省的GDP和人均总量,同时这三个省还在吸附全国其他省份的资源,要考虑经济份额和在全国经济中所产生的吸纳作用。昆明、贵阳的房价低,反映的就是这个省的经济和资源真实情况。

房价的比,要有横向还要有纵向的考量,这就是不能用杭州南京的跟昆明、贵阳的去比。

究竟如何衡量一个城市的房价,我们可以用几个指标来衡量高低,决定是否可以购买。这完全是我自己理论,不要查百度,没有。

1、一个城市的城市化率;

2、一个城市的总人口,基数大小也可以影响房价的走向;

3、一个城市年去化率;

4、一个城市房地产的存量。这四个指标可以验证一个城市1-2年的房地产发展短期指标。

全国过千万年去化量的城市有很多,南京、杭州、北京、上海、深圳、成都、武汉等,所以存量也要看去化能力。城市化率达到多少,年去化能力,总人口基数,存量多少,以此来判断一个城市未来1-2年房价走势是上升、下降,还是盘整。还有三个指标:

5、一个城市在建量加在售量。这个城市现有多少在建,也是预示着城市后期的房屋入市量;

6、土地存量。土地存量过大,对后期房价走势影响较大,一般土地投放后,会在一年后反应在房价上;

7、人口净流入量。如果这个城市是人口净流出,别看他的存量和在建量都不多,但是购买力是下降的,如果是净流入,那购买力则是呈上升趋势。通过上述7个指标,可以判断一个城市未来3-5年甚至更长时间的房地产发展趋势。

如何查找这些数据和指标呢,地方城市统计局,专业的民间机构发布的数据。比如克尔瑞、中国指数研究院,都会发布相关的数据和信息,帮助你决策应该在短时间买房还是延后买房,还是先租后买,等房地产趋势向下时再出手买房。

通过长周期、短周期、以及中国城市化率、存量、在建。中国城市化率达到60%,在不发生战争和大的经济危机动荡情况下,应该是在2018年下半年达到这个数值。也就是说,在房地产长周期运行加速度过程中,2016、2017年房地产不会停滞,更不会出现突然向下的趋势可能。

如果你所处城市存量不是特别高的情况下,在这个时间点下跌的概率是很小的。个人预测和判断,在2018年下半年,房地产业将正式进入趋势向下的阶段。包括一二线城市,三四线就更不用说了,同时会面临房地产的周期调整。此时准备购房,可以缓一缓,等一等。对于做投资的朋友,买实物房产只是一种选择,好的上市房企也是一种投资选择。

夕阳西下的遗憾

去年底在阿尔法工场写过一篇文章,是讲中央和地方在去库存这个事情理解上大相径庭。中央经济工作定调是去杠杆、去泡沫、去库存、调结构,三四个月就发生了如此大的变化,现在有加杠杆的嫌疑,是情形所迫,还是真如当年温总理经常发牢骚所说,政策不出中南海,根本执行不下去,我们无法得知。

政策的制定和执行,完全两回事。在天量库存和房地产大趋势周期变化下,我等都可以预测到未来房地产的天花板和趋势变化,作为中央层面的智囊和经济学家,他们也肯定看到了这些,或者说知道经济未来的这种潜在风险。

由此推断,在未来的两年,国家的政策会一直呵护房地产业往前发展两到三年左右的时间,争取经济转型成功,以时间换空间。不妨再大胆预测,在今年,大的经济基准面不好的情况下,国家需要房地产,需要全民创业,需要新三板,更需要有稳定的股市。

今年至少有四次降准两次降息,上周刚刚经历了一次降准,在未来的1年至少还有三次以上降准和两次以上的降息,一个宽松的货币政策也是必要的。呵护房地产业,呵护中国大的宏观环境。

由于房地产发展到了一个转折阶段,这些刺激效果也会不停的降低,不是很明显。就像一个病人,长期吃药打针,抗药性加强了,作用也会越来越不明显。这种降低,更会体现在金融政策和政府行政政策上的剂量加大。预计今年二季度房贷利率很快就会进入打折阶段,9.5、9折可期,在明年会进入8.5、8折。

在2017年底和2018年,房贷利率在基准利率的基础上将再一次出现7折。预计首套房和二套房首付比例也会出现小幅度的下调。有人说0首付或者10%,个人觉得不太可能。

从金融风险角度考虑,银行不会承担最后的责任。当整个房地产趋势向下时,如果没有一定的风险系数,把首付降的太低,银行机构就不具备足够的风险承受能力,从局部风险变成系统性风险,那是中央层面绝对不愿意看到的。

所以,首套房在首付20%的基础上再下浮5个点是可能的。还有金融政策空间,可以动的,就是二套房看齐首套房,下调到25、20,直至和首套房一样,下调到15%。真正从风险角度考虑,二套房的风险实际远远小于首套房。地方政府在去库存政策上也会各出奇招。

说来说去,其实就那几招,最终看执行力度,落实到位情况。地方政府救市政策,主要表现在买房落户、教育、医保,随时间推移,救市政策慢慢到位。

哪个政策最有效呢,我认为是双户籍。保留你农民的身份,留下你的一亩三分地,买房后同时给你享受市民待遇,享受市民应有的户籍、教育、医保,再过激一点,给你失业救济金,没有后顾之忧,农民兄弟才会真正放心买房。

中国的很多事情不能用常理思考,计划经济时代的户籍政策,很可能为了经济,为了政绩,为了政府自己,为了执政的延续性和合法性,会把你认为的一些深恶痛绝的政策取消。比如户籍,房地产救市到最后的时刻,我相信会完全放开,做到真正意义上自由迁徙。

实现欧美国家的自由迁徙,暂住证、户籍管理消失。三四线城市的去库存压力很大,由于土地财政、在建量、存量等,以及后续的经济艰难转型,都存在一定的问题。所以,在三四线城市买房,如果这个城市没有很好的资源,又没有支柱产业,买房要慎重。

大家对中国高铁发展很感慨,也很认同。其实高铁的发展,也给房地产发展带来了一些变异。在同城化,一小时都市圈时代,大城市的房价越发坚挺,商业地产的价值越发突显。我们称这种效应为“同城化”“虹吸”效应。主要是因为交通的方便,让距离不再受时间约束变得那么遥不可及。四五线城市的住宅和商业,都会受到一定程度的挤压,极大削弱了四五线城市的购买力。

中国房地产发展的二十年,错过了最好的长效治理时间窗口,我们的住房银行没有及时推进,类似美国的房利美房地美,和资产证券化。房地产的发展,国家一直没有房产指数,让很多潜在购买人失去了和这个行业共享红利的机会。在房地产业这个夕阳西下时刻,不知能否补上这个本该早就推出的惠民政策?

【作者:阿尔法工场 (编辑:lvqiang)
关键字: 楼市
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