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严跃进:营改增为“补产权”提供了新思路

本文来源于易居研究院智库中心 2016-04-17 15:01:00 我要评论(0
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对温州住房事件的评论。

(易居研究院智库中心研究总监严跃进观点)

营改增为“补产权”提供了新思路。住房产权管理的问题,很大程度上源于土地使用权的续费问题。一方面,对于目前成交的普通住房来说,剩余产权年限基本上超过50年,所以产权到期并非普遍现象。但另一方面,从国土和住房管理部门来说,应该积极把“补产权”的问题提到政策调整的议程上来。
既然后续一手房买卖和二手房买卖都要经历“营改增”的改革,那么后续不妨将此类政策介入到“补产权”的层面中来。如果一次性补缴土地出让金或房价的相关比例的金额,动静太大,而且实际效果也一般。但在房产交易环节中自动计算一个基准的土地增值价款或房产增值价款,这样反而是简单易行可操作的模式。即在营改增的改革中,计算相应的增值税的时候,自动计算此类“补产权”的费用,最后在增值税增收方面自动计算和扣除。当然后续建议在这方面的创新还需要多听听普通民众的观点。

温州此次土地出让金补缴的做法是比较罕见的,属于地方性质的历史遗漏问题,即过去土地出让过程中设定了不同的土地出让年限,所以会出现补缴土地出让金收入的做法。

实际过程中我国新建商品住宅市场发展也是近20年的事,绝大多数用地是按照70年方式出让的,所以并不需要有太多的忧虑。

当然温州的问题给住房和国土管理部门提出了新要求,对于部分土地用地年限到期的住房项目,如何补缴地价,防止市场误读,显得非常急迫。

如果70年产权的住房,主流的做法是后续用地使用权会自动更新,而非补缴。所以普通民众并不需要太担心。而部分土地使用年限不清晰,或明显短于30年,则补缴可能性比较大。尤其是一些市中心的用地用房,但此类物业估计比例不大。

深圳此前的案例,其实本质上和温州是一样的,即属于非完全性质、具有非典型性的产权属性。对于此类物业的土地使用权延续做法,通过征收相应土地价款的一部分或者征收房价的一部分,比较符合实际,是对此前土地增值部分的一个重新分配。

当然,对于普通购房者的70年产权的住房来说,实际上考虑此类问题为时过早。可以纳入到立法层面重新考虑的一个内容,但并不值得过于担忧。因为实际上很多住房的交易时间基本上也是在近20年。所以不必过于担心。

另外,后续对于此类住房若涉及到转手或交易,其实目前的营改增的政策已经提供了一个很好的思路。对于此类住房来说,若是70年到期需要续租,原则上可以采取不交易不续租的方式。而若涉及到房屋产权转让,这个时候通过计算土地和房产增值部分来进行课税,这比目前未交易时就征收新的地价相应价款或房屋相应价款更为务实,也更具备操作性。

(编辑:chaiwei)
关键字: 土地使用权
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