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陈思进:楼市调控可以加拿大为鉴

本文来源于新京报 2016-10-28 08:46:32 我要评论(0
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从加拿大以及欧美其他国家历来调控楼市的各种有效措施来看,如果再加上房产税以及遗产税、转让赠与税等,那么房价回归合理将是指日可待。

10月4日,正当中国百姓享受国庆假日的时候,加拿大联邦财长比尔·莫奈在渥太华召开新闻发布会,针对加拿大楼市又宣布了两项新措施:首先,银行将收紧房贷的额度;其次,修改首套自住房出售时增值部分免税的漏洞。

这是温哥华政府继8月2日,向海外买家增收15%财产转让税,和明年开征空置税之后,又一打击炒房的新政。莫奈特别强调说:“出售住房的增值部分不交税,这是一个漏洞,政府要堵住买家滥用税务漏洞……”从而减少国外资本进入房地产市场,让房价理性回归。

长期以来,加拿大有一个税务漏洞,一直被炒房客利用。即:屋主出售房屋时如果名下仅有一套住房,便可以申报为自住房,而自住房的利润所得是可以免税的(加拿大居民和外国买家都可以申报自住房)。只有当非主要住宅(不是自住房)出售时,其获利才必须交付资本利得税(只有50%计入所得)。因此,一些国外炒家短期内频繁买卖房屋,并在获利时申报自住房来逃税。

按照加拿大税法的规定,在世界范围内,只能指定一套自用住宅为自住。假使你是加拿大居民,也符合以上条件,但如果你在他国也有房产,一旦被举报就是逃税。与此同时,加拿大财长莫奈宣布,从现在开始所有房屋按揭贷款,必须经过“压力测试”,以确保借款人有能力以更高利率偿还贷款。

其实,银行收紧贷款额度的限制,也针对加拿大本土购房者,不希望居民债务高筑。因为随着经济接近衰退的边缘,加拿大2014~2015总债务对GDP的比率已攀升至89.1%,接近90%潜在危险关口。而加拿大百姓的负债率(欠债和收入之比),更远远超过了国际警戒线的145%,已达到168%,即收入1元欠债1.68元,相比美国次贷危机爆发前的147.2%,竟然高出超过20%。

事实上,加拿大的经济增长已受到债务的影响,未来几年,将受到债务危机和经济衰退的严重威胁。因此加拿大联邦政府正在研究,希望贷款机构分摊风险。也就是说,加拿大政府除了向海外买家增收15%财产转让税,随后又将出台空置税;接着还要针对逃税的炒房客,稽查过去10年的税务记录。现在正酝酿着楼市终极杀手锏——银行要为“加拿大按揭和房屋公司(CMHC)”提供按揭保险支付垫底费。

从调控措施来看,自8月2日起,温哥华所属的卑诗省实施新政策,在温哥华及周边21个社区向海外买家增收15%财产转让税,仅仅两个月,温哥华炙手可热的楼市销量、房价双双下降。

10月4日,据温哥华地产局发布的数据显示,9月大温地区房屋交易量比去年同期大降33%,这是自2014年5月以来,单月销售首次低于10年来平均销量。9月份,各种类型居住物业的平均价为931900加元,比今年8月下降了0.1%,这看似只是一个非常微小的下降,却是温哥华房市火热之后的首次下降,考虑到之前每个月的飙涨,这也可算是大幅下降了。

在金融市场中,预期是左右市场走势最重要的因素,加拿大政府释放出来的信号已经显示,认定海外买家是推高本国房市的主力,因此接下来可能会出台一系列的打压措施,而现在仅仅是一个开始。

无独有偶。正当国内百姓享受国庆假日的时候,从9月30日到10月6日晚间,北京、天津、苏州、成都等共计19个城市先后发布新的楼市调控政策,主要措施是限购限贷,上海在节后也立刻随之跟进。

从表面上看,限购限贷政策之前也曾有过,但仔细琢磨会发现,这是一系列釜底抽薪的调控方式,如大规模出售土地、大规模加税和执行严厉的货币政策,增加首付比例和降低杠杆率,彻底改变房地产对冲货币贬值的作用。

从加拿大以及欧美其他国家历来调控楼市的各种有效措施来看,如果再加上房产税以及遗产税、转让赠与税等,那么房价调节到合理的价位,将是指日可待的。

□陈思进(资深金融风险管理顾问)

【作者:陈思进】 (编辑:林辰)
关键字: 陈思
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